【房地产】发展县域规范化建材家居市场的有益探索

    发展县域规范化建材家居市场的有益探索

随着城镇化进程和新农村建设的不断深入，发展县域经济日益受到重视，县级地区的无限商机越来越清晰地展现出来。经济发展，建设先行，一些独具眼光的投资客、开发商、企业家，首先将视角瞄准了县级房地产开发项目，包括住宅项目和商业地产项目。在商业地产项目中，重点开发为房地产服务的建材家居市场。由于建设、经营县级建材家居市场是一个全新领域，存在投资风险，因此，敢于大胆尝试的人非常令人钦佩，他们的经验对后来人来讲，也显得更加珍贵。

最近，笔者就接触到一位“先行者”，并从他在江西省九江县开发、经营建材家居市场的经历中，看到了一些有价值的东西。这位“先行者”叫程水金，是九江县一位以房地产开发为主业的民营企业老板。他开发建设的建材家居市场以他的名字命名，称为“水金财富广场”。水金财富广场距九江市中心约8公里，位于九江庐山火车站对面庐山南路，建筑面积4万多平方米，为联排底商形式，即底层商铺、上面住宅、公寓的形式。广场紧临县城主干道，广场前及广场内均设有充足停车位，交通和停车条件很好。在距广场一公里外还配有一大型专业仓储货场，为建材物流配送提供了极好条件。广场于2008年10月竣工开业。入驻商户经营的品类从建筑材料、装饰材料到家具，一应俱全。程总为建设、经营好水金财富广场做了几项重要工作：

一、深入了解九江市城市发展动向。程总在建市场前了解到，九江市通过建设八里河国家级工业开发区，将向九江县地区大规模拓展，为此要大量修建道路、厂房、住宅及商业服务业设施。同时，由于开发区向纵深发展、市区到县城道路交通条件极大改善，到县城建房、买房者会日益增多，县城房地产市场将迎来大发展。还有，九江县政府近年来一直在加大招商引资力度，大力实施县城改造和扩建。这些因素都会带来对基础建材、装饰材料、家具、家居用品等的旺盛需求。因此，在九江县开发建设建材家居市场，有不断增长的需求作为支撑。

二、参观考察建材家居市场。程总原来没有做过建材家居市场项目。于是，他派公司人员到全国多地、市调查市场，还在九江市及周边地区考察先期建设、经营成熟的市场，了解市场的选址、建筑形式、商品结构及经营管理方式等情况，较好掌握了建设商业地产、经营建材家居市场的基本要素。

三、按照规划建设市场。作为房地产开发商，程总的规划意识很强。他也了解到，早期有相当多建材市场由于未按城市和商业网点规划建设，时时面临被拆迁的窘境。因此，广场立项时，程总与规划部门充分沟通，了解县城规划详情。建设时，严格执行规划，最终使水金财富广场成为符合城市和商业网点规划、具有长期使用条件和价值的建材家居市场。

四、实行统一经营管理。水金财富广场采取的是租售结合的方式，即商铺有租也有售。为保证市场的整体性、规范性，规避产权式商铺经常出现的经营管理混乱的问题，程总采取了统一经营管理的方式。不管是出售的商铺，还是出租的商铺，在市场经营分区、经营商品种类、商品质量价格、顾客服务、宣传促销等方面，都须服从程总的市场管理公司的统一管理。程总认为，对于一个包含产权商铺的新市场，统一经营管理至关重要。

五、建材家居市场与住宅连为一体、同步开发建设。程总认为，建材家居市场与住宅连为一体、同步开发建设的好处是，市场门面上有住宅和公寓会带来旺盛的人气和“零距离”及“第一时间”的装修需求，使市场一开业就可以得到客流和消费需求的支持，这对新市场尤为重要。

六、预备充足发展空间。程总在建设水金财富广场的同时，又开发了一块面积80亩的空地。他认为，九江县的建材家居市场将经历一个由功能简单到功能全面且规模逐渐扩大的过程。开发这块空地可以为市场未来发展做好物质准备。

七、积极争取政府支持。建材家居市场的建设、经营，离不开政府创造良好外部环境。水金财富广场在立项、规划、建设等方面得到地方政府大力支持，水金公司被九江县人民政府列为招商引资重点扶持项目单位。政府坚定支持，通过改造、规范老商业街区，将在此分散、无序经营的建材商集中到水金财富广场。目前，程总还在争取水金财富广场成为政府采购定点市场。

八、加入行业组织，获取更多发展资源。水金财富广场建成开业后就积极与相关协会建立联系，现已申请成为中国建材市场协会理事单位。他们认为，作为一个新入行的企业，可以通过行业组织及时获取企业发展所需资源。

九、主动研究问题，在调整中完善、进步。水金财富广场开业以来，首先遇到经营商品的适销问题。经分析研究他们意识到，广场面临两类差异很大的消费群体，一类是县内农村地区的消费者，他们消费水平较低、主要采购较初级、简单、低廉的建材产品，如水泥、灰砂、防水材料、板材、型材、低档瓷砖等，房屋建设装修完全靠自己谋划、实施。另一类是县城非农从业居民和九江市等地区到县城投资买房人士，他们对建材家居商品的需求和房屋装修方式具有城里人的特点，对建材家居商品，要求多样性、多层次，有的还追名牌，房屋装修要有设计，施工请外人来做。有了这些明确认识，现在水金财富广场的经营人员已开始有针对性的对商户和商品结构进行调整，开始策划面对不同消费群的促销活动，使广场的商品和服务更适合消费需求。

水金财富广场遇到的第二个问题，是九江市区现有建材家居市场的影响。九江市现有三、四家规模大、商品种类全、价格适中、经营管理成熟、知名度高的建材家居市场，还有若干建材“一条街”。这些市场不仅留住了九江市的消费者，而且由于市区与县城相距不远、交通便利，一些县城消费者也被吸引到市里来买建材。这对水金财富广场的经营无疑造成了影响。为此，水金财富广场的经营人员正在深入细致了解九江县的建材家居消费需求，力图以精准的定位全力满足需求，留住当地消费者。同时，也在积极吸引市区的建材商到县城来开分店。

程总和他的团队通过抓好这九项关键工作，建成了水金财富广场，并推动水金财富广场不断完善和进步。他们的经验，对其他有意在县级地区开发经营规范化建材家居市场的投资者，也应具有借鉴意义。

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